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Mit Informationen dieser Art sind oft viele Fragen verbunden. Unter anderem interessiert es natürlich viele, ob eine Erhöhung überhaupt zulässig ist. Und wenn ja: In welcher Höhe? Gegebenenfalls steht auch die Vermutung im Raum, dass die Mieterhöhung vergleichsweise willkürlich erfolgte und eigentlich nicht berechtigt ist.

Aber welche Begründungen wären eigentlich verständlich beziehungsweise vertretbar? Kann ein Mieter die Miete, die er verlangt, einfach so erhöhen oder muss er aufzeigen, dass das betreffende Objekt, zum Beispiel durch Renovierungen, Umbaumaßnahmen und Co., hochwertiger wurde?

Die folgenden Abschnitte setzen sich mit der Frage auseinander, was Vermieter (und Mieter) im Zusammenhang mit Mieterhöhungen beachten sollten.

Wie sollte man Mieter über eine Mieterhöhung informieren?

Damit ein Mieter überhaupt dazu in der Lage ist, die höhere Miete zu zahlen, muss er selbstverständlich über die neue Höhe in Kenntnis gesetzt werden. Hier empfiehlt es sich definitiv, ein Schreiben aufzusetzen und sich nicht nur den Eingang, sondern natürlich auch die neue Miethöhe bestätigen zu lassen.

Wer im Zusammenhang mit diesem Dokument Zeit und Mühe sparen möchte, kann sich ganz einfach ein Muster für Mieterhöhung bei Indexmiete herunterladen. Hier reicht es dann aus, die entsprechenden Informationen einfach in die Felder einzutragen und danach alles an den Mieter zu versenden.

Wichtig: Das Setzen einer Frist, bis wann der Mieter seine Bestätigung oder seine Ablehnung verschickt haben muss. Wenn die neue Miethöhe gerechtfertigt ist, der Mieter jedoch sein Einverständnis nicht abgibt, hat der Vermieter das Recht, ihm die Kündigung auszusprechen.

Welche Pflichten haben Vermieter im Zusammenhang mit Mieterhöhungen?

Selbstverständlich haben Vermieter nicht das Recht, die Miete, die sie verlangen, „einfach so“ zu erhöhen. Auch sie müssen sich an bestimmte Pflichten halten. Aber wie sehen diese eigentlich aus?

Grundsätzlich gelten im Zusammenhang mit Mieterhöhungen die folgenden Regeln:

• Wie hoch die Miete sein darf, bestimmt der ortsübliche Satz. Dieser darf nicht überschritten werden.
• Eine Mieterhöhung darf nicht „von jetzt auf gleich“ durchgesetzt werden. Wichtig ist es auch hier, sich an entsprechende Fristen zu halten. In der Regel gelten drei Monate als rechtlich vertretbarer Ankündigungszeitraum.
• Generell ist es erlaubt, die Miete alle 15 Monate zu erhöhen. Gleichzeitig gilt es jedoch, die gesetzliche Vorgabe zu berücksichtigen, dass die Kaltmiete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent ansteigen darf.

Und selbstverständlich haben auch Mieter das Recht, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren, wenn diese nicht gerechtfertigt beziehungsweise nicht gesetzeskonform ist. Daher ist es definitiv sinnvoll, Schreiben dieser Art eingehend zu prüfen und gegebenenfalls von dem Recht auf Widerspruch Gebrauch zu machen.

Was bestimmt die Miethöhe?

Die Miethöhe wird in der Regel von drei wichtigen Faktoren bestimmt. Relevant sind:

• die Lage des Objekts,
• die Größe,
• die Ausstattung und der Zustand.

Vor allem an letztgenanntem Punkt kann sich im Laufe der Zeit vieles verändern. Oft nutzen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, um kurz später eine Erhöhung der Miete zu rechtfertigen.

In manchen Regionen in Deutschland greift jedoch auch die sogenannte „Mietpreisbremse“. Diese soll verhindern, dass die Mieten – gerade in den beliebten Wohngegenden – ins Unermessliche steigen.

Wichtig ist es in diesem Zusammenhang jedoch, zu erwähnen, dass es nicht zwangsläufig eine vorangegangene Renovierung oder eine Verbesserung der Ausstattung braucht, um die Miete zu erhöhen. Manchmal lässt sich eine höhere Miete auch mit einer Anpassung an die allgemeine Marktsituation begründen.

Welche Pflichtangaben dürfen in einem Schreiben, das über eine Mieterhöhung informiert, nicht fehlen?

Damit eine Mieterhöhung für alle Beteiligten nachvollziehbar und transparent gestaltet ist, ist es wichtig, darauf zu achten, dass das dazugehörige Schreiben alle relevanten Informationen beinhaltet. Aber was bedeutet dies eigentlich genau? Welche Details müssen hier angegeben werden?

Zunächst ist es wichtig, dass der Mieter schriftlich über die Erhöhung informiert wird. Selbstverständlich ist es durchaus legitim, die höhere Miete zunächst mündlich anzukündigen. Genau das kann letztendlich auch die Grundatmosphäre ein wenig entspannen. Rechtlich gültig wird die Information jedoch erst dann, wenn sie schriftlich überreicht wird. Vermieter sind hierbei nicht dazu verpflichtet, den Postweg zu wählen. Auch eine Übermittlung per Fax oder per E-Mail ist möglich.

Zudem gilt es, mit Hinblick auf den Inhalt des Schreibens zu berücksichtigen, dass alle Informationen klar vermittelt werden sollten. Oder anders: Der Mieter muss alles genau nachvollziehen können, um gegebenenfalls Widerspruch einzulegen, falls die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sein sollte.

Dementsprechend erklärt es sich von selbst, dass im Schreiben auch aufgeführt werden muss, WARUM die Miete erhöht wird. Je nachdem, welcher Grund hier im Raum steht, ist es gegebenenfalls wichtig, noch weitere Ausführungen darzulegen.

Typische Gründe, die in diesem Zusammenhang besonders oft Erwähnung finden, sind unter anderem:

• eine Anpassung an die ortsübliche Miete
• Staffelmieten, bei denen schon bei Abschluss des Mietvertrages klar war, dass sich die entsprechenden Beträge in regelmäßigen Abständen erhöhen
• eine Neuvermietung
• Modernisierungen
• energetische Sanierungen.

Dennoch gilt: Mieter, die nicht mehr Geld als nötig ausgeben wollen und auch in 2024 Geld sparen möchten, sollten jede Erhöhung kritisch hinterfragen.

Mieterhöhungen: Diese Fehler sollten Vermieter vermeiden

Aufgrund der Tatsache, dass in Bezug auf Mieterhöhungen unter anderem auch zahlreiche gesetzliche Vorgaben gelten, passieren im Alltag hin und wieder Fehler. Hinter diesen muss selbstverständlich keine böse Absicht stecken.

Wer sie jedoch kennt, kann sich den Alltag als Vermieter jedoch mitunter deutlich erleichtern.

Typische Fallstricke sind:

• Die grundsätzlichen Formalien wurden nicht beachtet.
• Die Frist ist zu kurz angesetzt.
• Eine bestehende Mietpreisbremse wurde nicht berücksichtigt.
• Der Vermieter hat nicht die Kalt-, sondern die Warmmiete als Basis für die Mieterhöhung genutzt.
• Die neue Miete ist unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung definitiv zu hoch.

Mieter, die der Meinung sind, dass eine angekündigte Mieterhöhung ungerechtfertigt ist, haben die Möglichkeit, sich zur Wehr zu setzen. Die Betroffenen können dementsprechend Einspruch erheben. Die Aussichten stehen vor allem dann gut, wenn von vornherein klar ist, dass eine gesetzliche Vorgabe, wie zum Beispiel die Mietpreisbremse, ignoriert wurde. In Bezug auf andere Themen, wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, herrscht oft deutlich mehr Diskussionsbedarf.

Fazit

Ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht, ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Jeder Mieter, der ein entsprechendes Schreiben erhält, ist gut beraten, den Inhalt sowohl auf Vollständigkeit als auch auf Plausibilität zu prüfen.

Vermieter sollten sich ebenfalls frühzeitig über ihre Pflichten informieren, um Widersprüche bestmöglich zu vermeiden.

Ob eine mündliche Vorankündigung im Vorfeld ratsam ist, entscheidet jeder für sich. Manche Mieter empfinden es jedoch zweifelsohne als eine freundliche Geste, wenn sie vorher kontaktiert werden. Auch, wenn ein Anruf aus rechtlicher Sicht hier nicht relevant ist, lässt sich die allgemeine Situation oft ein wenig entspannen. Auf seiner Basis lassen sich etwaige Missverständnisse oft im Vorfeld vermeiden.

Selbstverständlich ist es von Vorteil, sich als Vermieter auf Gegenfragen vorzubereiten, um die eigene Art der Kommunikation gegebenenfalls noch überzeugender werden zu lassen.

Volksbank Bergisches Land

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